一次说清楚“转贷”

前几天讲了5.68%的房贷转4.45%的抵押贷的事，不少人私信问怎么转，也有不少人留言“不靠谱”、“有风险”、“骗人”，今天一次将“转贷”说清楚。

一，高利率的商贷，优先考虑转公积金贷款。例如武汉的公积金贷款最高可贷70万，如果你的商贷额度小于70万，都应该考虑转公积金贷款。（这里需要说明，商贷无法部分转成公积金贷款，例如100万商贷，不能转成70万公积金贷和30万商业贷。）有人说我现在没有公积金，这也有办法，我们以后再谈如何规划三年内让自己的公积金可贷70万。

二，商贷额度大无法转公积金贷款，可考虑转成低利率的抵押贷，也就是上面说的“转贷”。

第一步，将目前未结清的贷款还完，拿到结清证明和他项权证。（如果手上资金不足就要找担保公司垫资，俗称“过桥”，行情每个城市不一样，一般月息2%左右）这时你的房子相当于全款房了。

第二步，将房子作为抵押物把钱贷出来（这个步骤和垫资最好同步进行，垫资和贷款都选择一个人，费用会低一点。）

第三步，用贷款出来的钱，还掉垫资款（如果房产增值了，批复的资金多，手上还有结余），后面按时还款。

流程就是这样。当然在具体实操中肯定会有一些小细节需要注意，比如会先“预审批”新的这笔贷款，等确定能通过，才会结清目前未结清的贷款。

三，怎样判断是否需要转贷，省利息不是唯一标准。

第一，我们知道，房贷一般是30年等额本息，而转贷后的贷款最多20年，虽然利率降低了，但每月的月供不一定会降低，这时你需要评估转贷后的月供是否能承受，如果可以，再考虑转不转贷。

第二，转贷有一定成本，垫资利息费，贷款公司服务费，有的银行产品也有杂费。所有成本加起来，如果和省下的利息相比没有明显优势，不建议转。

第三，讲讲转贷风险，长期的等额本息抵押贷款，你像还按揭房贷一样按时还款，基本没有抽贷风险。有抽贷风险的一般是需要归本的贷款，归本后如果不能续贷，就产生抽贷风险。有人会说，我是经营性或者消费性贷款，拿去还房贷了，这不是改变用途了吗？其实，银行还真怕你拿去经营或者消费，因为这年头经营亏损太多了，消费也是无底洞，反倒是个人房贷是银行的最优质贷款，因为绝大多数人为了自己的房子是愿意按时还贷款的。

不是所有人都适合去转贷，必须将个人利益、成本和风险通盘考虑，省几十万块钱的事情不是听人说说就草草决定的。