房贷利率接近4%,前两年的高利率为何不能转成低的?转贷有风险吗

liaolai 2022年10月11日13:56:57转贷知识评论70阅读模式

今年以来由于房子不太好卖,所以各地争相出台各种各样的购房优惠政策,有打折的有降首付的有降利率的,其中最狠的一点我觉得就是降利率。

因为很显然咱们买房子是要还20年30年贷款的,这个利率如果够低的话,你是在未来30年都可以享受到优惠的,所以今天也有很多二手房中介或者销售人员跟你说赶快买房。

房贷利率接近4%,前两年的高利率为何不能转成低的?转贷有风险吗

现在是过去几十年来利率最低的一个状态,确实现在利率很低,低到什么状态,在很多城市你购买首套住房是刚需的话,你的银行贷款利率可能会低到4.1%,甚至有人说你征信再好点的话做到4%也是有可能的,这个数字真的是够低。

因为我们前两天还跟大家比较过另外一个事,美国的住房贷款利率由于美联储不断的加息,所以美国的基础利率今天都接近4%了,存款都4%,贷款得多少?因此美国的购房贷款利率今天已经超过6%了,是我国的1.5倍了。

多少年来咱们很多人经常讲说我国购房利率是最高的,现在大家看到了美国已经比我们高很多了,因此如果今天有好朋友们要买房的话,咱们这个利率是够低的,是不是过往20年以来的最低?我大概看了一下历史的数据恐怕也就是08年全球金融危机的时候,那个时候大家记得吧,很多银行给出了一个购房利率打7折的活动,按照当年的基础利率再给你打个7折,给你批购房贷款,也就是那个时候的利率比今天还要低一点。

确实从09年以后我们没有面临过这么低的购房贷款利率的时候,所以现在如果要买房真是赶上了一个好时机,然而一家欢喜一家愁,很多前两年购房的朋友们现在有点感觉不爽了,因为他们说此前他们的利率是非常高的,可是现在调不下来。

也就是两三年前很多地方的房地产市场是非常火爆的,我记得有的城市为了平抑二手房的价格甚至政府给出指导价,虽然民间交易说我这套房子可能得10万一平,然而政府给二手房小区定价说限价最高不能超过6万,不管是交易的时候还是银行贷款的时候,你都得按照6万来计算,这也是当地政府迫于无奈为了调控当地房价所采取的措施。

现在已经没有哪个城市还搞这种二手房小区的限价了,因为房子实在是太不好卖了,那几年一方面房价高另一方面利息也高,有的朋友说他们现在的购房贷款利率5.5%甚至超过6%的都有,这就引发了一个疑问了,我们不是已经连续两次调低了LPR利率吗,为什么调低LPR利率之后有一部分人能享受到,而有另外一部分人他享受不到?这是由两方面原因构成的。

房贷利率接近4%,前两年的高利率为何不能转成低的?转贷有风险吗

首先第一大家记不记得大概两三年前很多银行会给已购房贷款客户打电话问他们要不要进行LPR转换,此前我国的贷款利率基本都是央行每隔一段时间公布一个基准利率,然后各家银行在基准利率的基础上进行调整的,后来我们推行了LPR利率市场报价。

那个时候各个银行就给已购房贷款客户打电话了,说我们现在要进行LP转换了,你可以做一个选择,什么选择呢?是固定你的利率还是浮动利率,当时我们就讲得很清楚,你要不要选择转换,就是要根据你对未来市场利率的信心判断,如果你觉得未来5年10年我国会进入到一个加息状态,利息会像今天美国这样越加越高你就不要浮动,你可以继续享受永远享受你此前跟银行签好的固定利率。

可是如果你觉得未来我国会进入到一个降息通道,利息一定是会越来越低的,我们将彻底进入一个低利率时代,那么最好你要进行转换,那么每次LPR利率报价降低你的月供都会减少,你都能享受到利率下调给你带来的实惠。

而且我们当时就是说以我国经济目前发展的状态这个利息它一定是只会降不会涨的,所以我们劝大家如果能调尽量调一定要盯准LPR利率,而且当时很多银行也做出规定,如果在规定的时间之内你不去调整,它就认为你默认选择了跟LPR利率挂钩。

事实证明确实这两年来我们LPR利率已经下调了好几次了,当年那些选择转换的消费者这两年来都享受到实惠了,但是如果有的消费者他是一个风险厌恶型的,他觉得未来LPR利率上涨还是下跌不可能,他不想承担这个风险,他觉得当年那个利率他能承担得了,他未来20年30年就想按那个利率还款,他选择不转换,那么当然他就享受不到现在低利率带来的实惠了。

房贷利率接近4%,前两年的高利率为何不能转成低的?转贷有风险吗

别人因为LPR利率不断下调每个月月供会减少,他的月供就只能不变,当然人家这么选也有人家的想法,毕竟这是一个长达几十年的还款过程,有的人觉得说不准未来某一天我们也可能像美国那样步入到一个加息通道。而一旦未来我国也进入到加息通道的话,那么所有选择LPR浮动利率的朋友们咱这个月供就只能跟着加了,那么选择不浮动的人肯定就可以享受到原来的低利率了。

当然这只是一个方面,还有一个问题很多人说我也选择了浮动利率,为什么我这个贷款利率还是5.5%、5.8%,人家可以享受到4.1%,这也有一个原因。就是银行的操作我们刚才讲了,08年金融危机的时候为了提振市场,银行推出了7折利率,什么意思?

按照基准利率打7折给你放贷,为什么要给这么低的利息,原因很简单,当时经济情况很不好,美国那面整个住房市场简直要崩掉了一样,在那样一个恶劣的市场环境之下银行的钱都放不出去,大家都不敢买房,对未来房屋能涨能跌不清楚不知道,认为有风险,所以银行贷款都放不出去。

银行也是企业,银行赚钱的方式非常简单,从老百姓那里把钱收上来给老百姓利息,然后把钱放出去赚利息差,当银行的贷款放不出去之后,银行作为一个企业它就要亏损,所以它就要打折来促销,因此在过往20年间确实我们见到的最低市场利率就是打7折。

央行是赋予商业银行这种打折的权利的,当银行觉得贷款贷不出去的时候,它就可以打折,当然了过去十几年,这种打7折的情况我们根本就见不到了,随着市场形势的不断好转,银行早就没有打7折优惠了,后来有打过85折打过9折,甚至恢复到基准利率以至于加倍,为什么要加倍?

这也是一种调节市场的手段,当房地产市场过热,房价上涨过快的时候,很多人都觉得买到就是赚到,所以大家是不在乎利率高低的,这个时候就要用调整利率来进行调节了。

央行是可以把基础利率上调的,央行也可以要求商业银行打折收回,甚至不但不打折还要加几成,大家记得前几年房地产最火热的时候,有很多银行它是在基准利率上浮动10%、20%的。

房贷利率接近4%,前两年的高利率为何不能转成低的?转贷有风险吗

甚至你要买第二套住房第三套住房,银行说对不起我得在基础利率的基础上再浮动个40%收你1.4倍的利率,这个上下浮动它是确定的,当时银行给你7折你就享受到了7折优惠,当时银行要求你签1.2倍你也愿意,你就得接受1.2倍的高利息。

而且前两年LPR利率转换之时,银行说得很清楚,它得以你原来的利率为基础给你确定你和银行之间的利率,然后再加上LPR浮动,换句话讲以前你享受到了7折你几乎可以永远享受这个低利率。而以前你贷款的时候就是1.2倍,对不起 LPR利率是降了但是倍数它降不下来,所以前两年买房的很多朋友们现在那个利率都是高于5%的。

哪怕LPR利率再降几次恐怕也降不下来,当然虽然都要承担高利率,但是购房者们有两种完全不同的心态,有一批人他们买房的时候房价确实比较低,虽然他的首付高利率也高,但是以今天的眼光看房价已经翻番了,所以这些人感觉到合理,银行借给我钱虽然承担了高利息,但是我在房价的上涨上已经把钱早就赚回来了,那无所谓,我还得感谢银行帮了我的忙。

然而还有一批朋友是在过去一两年房价新一轮上涨之际上车的,那个时候首付很高利率也很高,但是大家觉得全球性的通货膨胀就要到来了,美国那边无限量化宽松,印了几十万亿美钞,钱多了钱毛了,房价一定会上涨,所以你得赶快上车才行。

然而过去一年各大城市不但房价没上涨反而降下来了,所以今天这一批人他们是很不爽的,一方面我买房的时候价格就高,现在很多开发商打折,大家都有这个要冲到售楼处去打砸抢的冲动。

另一方面我不但承担了高房价,我这个利息还比别人高,这真是让这批购房者情何以堪?我买房的时候18000一平,楼层还不能挑,还得等两年之后才能交房,现在人家去买同一个小区,楼层随便挑14000一平,而且是现房,不光房价上有这么大的落差,而且同样是购房贷款我要忍受长达30年超过5.5%的高利率。

别人利率才4.1%,人家每个月的月供都比我少还几百块钱,因此很多人这个心态真是特别不平衡。大家注意往往这个时候你就要小心了,有可能有些人就盯上你了,比如说今天很多贷款中介就不断给购房者发消息,说他有办法能把你的利率降下来,让你也享受到4.1%甚至3.5%的低利率。

房贷利率接近4%,前两年的高利率为何不能转成低的?转贷有风险吗

如果真能做到那当然是好事,可问题是天上这么容易掉馅饼吗,这种转贷的行为它到底合不合法合规,它到底会不会给购房者带来真正的实惠?咱们这么讲吧,你跟银行当时签的是贷款协议,银行一次性把本金借给你帮助你去买房,然后你们双方商定了一个彼此都认可的贷款利率。

对于银行来讲人家也是合法合规地做生意,人家也希望提前30年锁定这样一笔业务,但是现在市场利率情况发生了变化,你单方面违约那是不可能的,你要求银行给你降利率银行肯定不干,那么怎么办?怎么样合法地把你这个利率降下来?

实际上大部分贷款中介提供的解决方案都是大同小异的,那就是转贷,先找一笔资金把你这个银行贷款统统还掉,相当于你这笔和银行发生的交易已经完成了,你已经提前还贷了,这当然是允许的。

然后再用这个房屋做抵押再办一笔贷款,把钱借出来不就完了吗,当然贷款分两种,一种还用你自己的名字贷款做经营贷,还有一种干脆让你找一个亲戚朋友最好是家里人做一个买卖交易,做一个二手房买卖的贷款,这两种方式都可以把钱贷出来。

而且由于是新增贷款那肯定可以享受现在这样一个低利率了,但问题是可能很多中介都没告诉你,这两种方式都有很大的风险,首先说第一种貌似是一点问题没有,因为房子还是你的房子,户主没有变更,你只不过从按揭贷款转换成了经营贷款而已,但问题是很多银行现在是严查经营贷投入到房地产市场中的,人家给你放经营贷是希望钱流入到实体经济之中支持实体经济发展,而不是支持你炒房的。

而且经营贷有一个非常重大的问题那就是年底归本,你按揭贷款可以分30年每个月还一点点本金和一部分利息,可能几千块钱也就够了,然而这个经营贷甭管你跟银行签了几年合同,每一年年底的时候是要把本金彻底偿还的,这可是一大笔钱,很多人根本拿不出来怎么办?

贷款中介说没关系,他可以帮你找过桥资金,可问题是一方面过桥资金是有成本的,这个成本和银行利率加起来恐怕转贷出来没占什么便宜,另一方面你敢保证每一年年底他都能帮你找到资金吗?

房贷利率接近4%,前两年的高利率为何不能转成低的?转贷有风险吗

银行不会拒绝和你签下一年下一次的合同吗,如果那样的话银行不贷给你钱了,你又还不上过桥资金,你将面临一个什么样的问题?当然另外一种做假的二手房买卖交易就算你能找到一个非常贴己的人,绝对的朋友肯定不会出卖你,你让人家来假购买你这套房屋来帮你代持,可是一方面房屋交易是有税费成本的,这个成本足以抵消你未来几年享受到的贷款利率优惠。

而另一方面今天房产恐怕是中国大部分家庭最值钱的财产,这样一笔财产你敢轻易的让别人帮你代持吗,这中间带来巨大的风险我想不用说大家也清楚,所以说即便我们很多朋友们已经背负了高利率,但是如果有人让你转贷的话也真得慎重。

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