转贷虽好,可别无脑冲!三大维度重点阐述

liaolai 2022年10月12日16:37:51转贷知识评论150阅读模式

转贷是近两年一个比较热门的话题,顾名思义,就是利用房屋抵押贷款置换掉原来的个人住房贷款,背后的根本原因是利率倒挂,在整体市场流动性增加的前提下,经营性贷款的利率有了明显下调,目前五年期LPR利率已经下降到4.45%。

转贷虽好,可别无脑冲!三大维度重点阐述

看到LPR利率下调后,不少之前办理房贷的朋友就有点坐不住了,因为现在的存量房贷利率都是在基准利率的基础上加基点,比如2016年武汉有一些朋友房贷利率比较高,甚至加个147个基点,所以房贷实际利率达到6.37%,而现在呢,武汉首套房利率低至5.05%,二套房低至5.25%。相当于以前的房贷利率比现在的房贷利率要高出1.2个百分点以上,可别小看这1.2个百分点,三十年省下的钱可不是一笔小数目。

而经营贷在各大银行疯狂内卷下,更是降息至冰点,一年期先息后本低至3.7%,等额本息降至4.45%,看到两者利率差距这么大,有些人就开始打起了小算盘:能不能通过个人住房贷款将负债转化成低利率的经营性贷款,从而达到减少房贷利息支出的目的呢?

那么转贷到底可不可行呢?又需要注意哪些方面呢?

首先我可以肯定地告诉大家,转贷确实可行,但如果不注意这几个方面,转贷甚至会竹篮打水一场空。

一、成本的支出

很多人会诧异:“贷款,我自己找银行就行了,为什么还会有成本?”要知道转贷降息对银行来说利润是下降了的,因此银行是不会主动营销转贷的,再加上信息差的原因,普通人也无法得知哪家银行利率最低、以及还款方式是否符合自己的财务框架。

中介毕竟是吃这个饭的,对于信息收集比较敏感,当然无利不起早,肯定是有利益掺合在其中的,目前中介的收费都是按照贷款的额度一定的比例进行收取,大多数收费的比例基本上都是在2%~5%之间,当然有个别中介收费比较高的,甚至可以达到10%以上。

这里,咱们就按照3%的平均水平来计算,如果办理100万的转贷,支付的服务费就高达3万,除此之外,如果房子还有尾款,还得把贷款还清后才能把房子拿出来抵押,因此还会产生一笔过桥费、提前还款违约金、加急费等,七七八八地算下来也在2~3%之间了,初步估计100万的转贷要支付5万以上的手续费。

也正因为有利可图,所以有人经常在朋友圈可以看见把转贷吹得天花乱坠,好像你不做就吃了大亏了,不明就里的朋友以为看到转贷后利率居然这么低,一上头就被忽悠了。

转贷虽好,可别无脑冲!三大维度重点阐述

二、两者的区别

我们一定要弄清楚转贷跟个人住房贷款的区别其实是很大的。

银行按照用途,大致分为两种方式:消费性贷款,以及经营性贷款。

由于个人消费贷款的额度受限制,再者利率较高,所以正常情况下都是申请经营性贷款,但经营性贷款跟住房贷款本质上是有很大区别的。

转贷虽好,可别无脑冲!三大维度重点阐述

经营贷跟房贷的区别主要有:

1、期限

上面提过,个人住房贷款最长可以达到30年,但根据当前银保监会监管政策的规定,经营贷几乎没有超过10年的,即便有,大多数还是气球贷的还款方式。

2、利率

在当前利率水平较低的前提下,不否认经营贷的利率确实比个人住房贷款利率低,目前个别银行经营贷利率甚至低至4.45%,如果房贷利率是5.8%以上,那转化成经营贷利率确实划算。

但值得我们注意的是,经营贷的利率并不是固定的,尤其是先息后本的还款方式,如果银行的政策出现变动,经营贷的利率往往也会出现变化,或遇到银行资金紧张时,贷款利率就会有明显的上浮。

3、审核标准

申请按揭住房贷款手续简单,基本上只用提供身份证,婚姻证明,个人征信报告,近半年的银行流水,工作证明即可,无需提供其它资料。

而申请经营贷需要提供的资料就非常多,除了前面所提到的资料外,还必须提供经营方面的资料来佐证经营,如租赁合同、营业执照、财务报表、企业经营收入证明、购销合同、发票等。

所以整体算下来,经营贷的门槛要比个人住房贷款高出不少,办理的手续也相对复杂。

4、额度

经营贷最终能够批多高额度,要看申请人的条件,如果申请人资质好,确实能够拿到理想的额度,但如果申请人条件一般般,即使有车有房,也不一定能够申请到很高的额度,但个人住房贷款的额度一般都能到七成,哪怕条件不是那么好。

三、风险

不少人在宣传转贷时,只提好处不说坏处,这相当不负责任,实际上转贷潜在的风险是非常大的,这里面的风险主要分为以下几点:

1、偿债能力风险

由于经营贷的期限短,正常情况下也就五年到十年,至于能够办理多长期限,要取决于自身的条件以及银行政策。

如果将长年限的房贷转化为经营贷,由于缩短了还款期限,月供自然而然地上去了,因此对自身收入来源不高的朋友来说,转贷可能会适得其反。

2、抽贷风险

之所以,现在经营贷利率这么低,离不开国家政策的大力扶持,因此原本资质不达标的客群也可以“滥竽充数”混入其中,一旦没了现在的政策扶持,“滥竽充数”的经营贷自然会面临被银行抽贷、清退,相信这么一大笔钱,谁也不能保证手上随时都有吧。

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3、审核风险

在转贷前,申请人都会去了解经营贷的准入要求,肯定是在个人条件符合银行要求的前提下,才会去申请,但不排除银行政策会临时发生调整,导致暂时不符合银行的准入条件,这就十分被动了!(这也是为什么有人会选择通过中介办理银行贷,花钱买个安心罢了。)

提到转贷就离不开过桥,办理转贷过程中,如果经营贷批下来了,就得找一笔过桥资金把原来的贷款还清,前面提过提前还款违约金、过桥费、加急费等也是一笔不小的支出。如果把楼赎回来之后,因为政策的调整导致贷款放不出来,到时贷款没申请下来不说,还背负着过桥费,如果是自己钱还好说,但如果是过桥公司或民间借贷的资金,这种短期借款费用非常高,一般都是按日收取,日息大约是1‰~1.5‰,那产生的费用可就不是一星半点了,这可不是开玩笑的。

总结

综上所述,建议大家不要盲目地去转贷,其中的门道不在少数,最好有个妥善的计划,结合了自身情况后,再去操作,如果有不懂的地方,欢迎大家多多交流!

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