转贷的奥义,绝不止省利息这么简单

liaolai 2022年10月19日11:19:35转贷知识评论66阅读模式

人的认知,由当前所接触到的信息量决定。你知道的越多,不知道的也就越多。

降息将至

15号是麻辣粉(MLF)公布的日子,央行开展了4000亿元中期借贷利率操作和20亿元公开市场逆回购操作,中标利率分别为2.75%和2.0%,均下降10个基点。

转贷的奥义,绝不止省利息这么简单

MLF基本与LPR挂钩,不出意外,本月将会有新一轮降息到来。而每每降息之时,就是转贷的黄金时期。转贷就是字面意思,将高利率或者短年限的贷款,转换成低利率或长年限的贷款。常见的操作方法,就是将房贷转成低息的经营贷。

转贷省钱的奥义

转贷不能笼统的讲是省多少钱,而是要从两个方面细分:1.总利息、2.月供。

算一笔账,200万的贷款,按照6.2%的房贷利率计算,30年等额本息的利息总额是240.9万,月供1.22万。

而转换成经营贷呢?同样是200万的贷款,经营贷按照现在市面平均的3.8%利率计算,先息后本的情况下,30年总利息228万。整体上能节省利息,但区间并不大。如果你的房贷利率和经营贷利率利差在2%以内,并且对节省整体利息需求较大的话,转贷可能会让你大失所望。

那什么情况下,才是真正适合转贷呢?这就涉及到第二种情况,降月供。

转贷的奥义,绝不止省利息这么简单

继续以上面的贷款为例,200万贷款房贷的月供是1.22万。而经营贷的月供是多少呢?6333元,没错只有一半。

经营贷月供低的原因,在于先息后本的还款方式,也就是说利息和本金是被分开计算的。按揭贷款压力大,是因为每期都包含利息与本金,拿第一期为例,60%是利息,40%是本金,所以整体比重较高。

而经营贷的先息后本,他的月供只包含利息,本金会在贷款的最后一期一并还上,所以月供压力相对较小,而降低月供压力,才是转贷真正的用法。

转贷的奥义,绝不止省利息这么简单

可能有人会担心转贷涉及到的成本与风险,尤其是人们常说“转贷三大坑”,这里要很明确的和各位理清,如果你觉得转贷有坑,那只能说明你的认知还不够。

转贷“三大坑”

第一坑:过桥垫资

转贷的操作方式,需要先用资金,将按揭结清,再去银行做抵押。用于结清的这一部分资金,免不了接触垫资过桥。

有人说垫资产生的费用是第一大坑,日利率可能要千二、千三,五天一个周期。但这只是他们看到的当地情况,小城市垫资成本确实是很高的。但像杭州,垫资成本在千0.5-0.9天,而且用一天算一天,哪来的坑呢?像上海,垫资成本都能做到万三、万六左右,成本并不高。

第二坑:年限短

在人们通常认知中的低息经营贷,尤其是那些3.5-3.8%的,年限很短,通常1-3年期一归本。如果你这样想,只能说明你并没有找对银行。

在一线城市的经营贷普遍是1-3年期不归本,十年一循环。甚至有些银行能做到10-20年的。你抱怨经营贷不够高,只是你的资质没有满足银行隐藏产品的门槛,他们都被银行“藏着”,只是没有找到而已。

中介费

在说中介费之前,你需要先弄清要不要找中介。

贷款中介的作用只有三个:

1)进行财务筹划

2)匹配选择银行

3)帮忙在背后拉关系搞定银行

以上这三点如果你觉得都能自己搞定,那大可不必找中介。

贷款这一行,有无数的金融产品,而且许多是你根本没有听过,从来没有接触过的。贷款中介的作用,就是根据客户的需求,帮你设计出一套贷款方案,腾挪转移,让你顺利拿到银行的钱。

贷款中介的费用,你可以自己计算。如果中介费的费用很高,你当地的贷款利率又不是很低,你又不需要急着把钱贷出来用,那你就继续按部就班的还按揭,折腾转贷干什么呢?

综上所述,转贷过程中产生的所有不利因素,都可以在前期规划中规避。利率高就找低息的产品,过桥成本高就找靠谱的垫资机构,中介费用高,就找靠谱的中介。

当然,如果你是在一二线城市,这些因素完全没必要担心,因为这些城市的贷款利率、过桥费、综合费等加在一起的综合成本也更低。

转贷,是一场一二线城市金融市场的狂欢,但绝不是赚利差这么简单。

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