按揭转贷能转还是不能转?教你一整套的评估方法!

liaolai 2022年11月4日13:42:22转贷知识评论57阅读模式

网络和朋友圈到处充斥着按揭转贷的广告和信息,甚至还有身边的朋友说已经成功转贷,月供减少了,利息还节省了不少。

但是同样网络上也有很多不同的声音,说转贷也有很多风险。

其实两种声音说得都对,但绝对不能一概而论,机会只会留给少部分人,但机会同样也会伴随着风险。

那么你究竟适不适合转贷,究竟能不能转,该怎么去评估呢?今天就给大家做个全面的分析。

按揭转贷能转还是不能转?教你一整套的评估方法!

按揭转贷的本质:按揭转贷的本质并不是把高利率的按揭贷款(比如2018年左右按揭贷款利率)直接转成低利率的按揭贷款,而是把按揭房贷款过桥结清后重新做一个低利率的抵押贷款。

这里的抵押贷款大多数是经营贷,所以很多人担心抽贷(风险),但并不全是经营贷,有些消费抵押贷款不需要经营也可以做抵押。

所以转贷的方案有很多,目前武汉市场抵押贷款利率普遍都在4%左右,而想转贷的一些群体普遍按揭贷款利率都在5.5%以上。

单从数字上来看,确实很诱人,100万的按揭贷款,一年就可以节省几万的利息。

但实际并非如此,需要从多方面去考量。

按揭转贷能转还是不能转?教你一整套的评估方法!

一、关于利率和利息以及还款能力

市场上宣传的最多的应该是年化利率3.55%的,确实这是武汉市场最低利率了,但还款方式却是先息后本,5年期。

还有年化利率3.65%的,3年期先息后本,虽然每年不用归还本金,但是依旧是短期贷款。

而你的房贷一般是20年30年,等额本息或者等额本金还款。这种先息后本还款方式显然不适用于大部分人。特别是工薪族,还是稳稳定定每月还本付息还更稳妥。

如果把时间拉长,先息后本的利率即使比等额本息利率低,但实际上还个10年20年,你付的利息将会更多。

100万,等额本息还款,年化利率5.8%,20年总利息69万。

100万,先息后本还款,年化利率3.55%,20年总利息71万。

但是一个20年还清了,一个是本金还是100万。

所以转贷还是要选择跟房贷一样等额本息的长期贷款还款,比如10年20年的。

而一般5年期以上利率基准都要高,目前是4.3%,确实有银行确实做到了基准利率0加点。

但是市场上大部分都是10年20年的气球贷,第十年还清,如果你的房贷是30年,已经还了几年,那么很有可能转过来20年月供会高于原来月供。当然利息肯定是会减少很多,因为还款年限短了,利率也降低了。

而如果你想做个纯20年或者纯30年,那对不起,武汉市场是没有符合条件的,有也比你目前房贷利率要高。

按揭转贷能转还是不能转?教你一整套的评估方法!

二、关于房产是不是符合银行准入标准

所有的商品房都能办按揭,但是不一定所有的房产银行会接受抵押。

比如武汉的远城区,先不说其它条件是否满足,单房产这一条,适合转贷的方案这类区域的房产是不准入的。

三、关于贷款余额

如果贷款余额不多,50万以内,即使有好的方案,其实也没多大转贷的必要,折腾一番,也节约不了多少利息,更何况还要付出额外的费用,如果遇到不良中介,成本还可能会更高,风险也就越高。

除非是房产有剩余价值,想多贷点资金出来,除了抵消原来剩余贷款,还有多余资金进行其它投资或者消费等。

按揭转贷能转还是不能转?教你一整套的评估方法!

四、关于贷款方式公积金和商贷的组合贷

如果是以上贷款方式,一般情况下那就真没必要转贷了,毕竟谁都不愿意结清公积金贷那一部分。

但是如果商贷是100万以内,单位和收入又比较好比较稳定,可以把商贷部分转成年化4.2%,10年等额本息的贷款。但是又回到了之前,利率是降低了,还款年限短了,也就意味着月供增加了,自己的收入是否能够承受的问题。

五、关于征信情况

一般能够按揭买房的征信一般都还可以,但是征信不是一成不变的,如果征信近2年出现多次逾期,或者增加了很多负债,那么在做银行抵押就不一定能够审批的下来,或者额度是否满足要求。

征信是贷款的门票,征信不好,其它都是空谈。

六、关于断贷抽贷

一般来讲,只要贷款不严重逾期,银行一般是不愿意抽贷断贷的,因为你的负债是银行的资产,银行不会错过一个优质客户。

另外网络上说的经营贷断贷抽贷的其实都是短期贷款,比如一年期的贷款,对于长期贷款,比如10年以上的,只要你按时还款,还没听说有抽贷的。里面的细节由于合规要求这里就不能多讲。

按揭转贷能转还是不能转?教你一整套的评估方法!

总结:总体来讲,适不适合转贷跟我们自身房产,利率,贷款余额,贷款方式,征信情况,收入情况甚至经营情况都息息相关,需要综合考虑和评测,不是单方面的数字游戏,除了以上我们也需要考虑转贷的成本问题。

银贷是杠杆,经营创造价值,投资有风险,贷款需谨慎。

  • 聊来小程序
  • 微信扫一扫
  • weinxin
  • 我的微信公众号
  • 微信扫一扫
  • weinxin
  • 本文由 发表于 2022年11月4日13:42:22
  • 转载请务必保留本文链接:http://dai.lcqf.net/1159.html
匿名

发表评论

匿名网友 填写信息

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: