房贷转贷,立省几十万利息

liaolai 2022年11月14日16:26:52转贷知识评论157阅读模式

房贷转贷,轻松省下几十万利息,究竟是天上掉馅饼还是掉陷阱?

“姐,你位于XXX处的房子,现在银行可以做到利率3%左右的贷款,100万的贷款,能省下20多万利息,你要不要置换一下?”最近,小巴频频接到来自资金中介业务员的电话。

对方抛出的优惠条件十分具有诱惑性。

五年前小巴买房时办理的按揭利率为5.3%,如今可以转换成3%—4%的经营贷。

以5.5%的房贷利率转换成3.5%的经营贷利率为例,100万房贷,20年还款期限,简单一换算,可省下26万利息。

房贷转贷,立省几十万利息

转贷能带来这巨大的好处,究竟是天上掉馅饼,还是掉陷阱?

一、资金中介业务员口中所谓的“房贷转贷”,转的是经营贷。

经营贷指的是那些小微企业主或个体工商户,用房产抵押等担保方式,从银行获得贷款,用于企业或个体户的经营需要。

原本用于经营企业的贷款,如今被用来还房贷,不用想,这就是违规的。

而这事能运转的背后,就是因为存在“商机”。

这两年,随着国家对中小企业扶持力度的增加,贷款市场报价利率(LPR)的走低,目前经营贷利率普遍在3%—4%之间。

而过去几年,在楼市火热期“房住不炒”的楼市调控大背景下,房贷利率普遍在5%—6%,夸张的接近7%,这导致两者之间存在巨大的利率差。

房贷转贷,立省几十万利息

资金中介业务员发朋友圈宣传转贷

资金中介便利用了这份利率差,进行营销,为业主提供所谓的“转贷”服务,赚取服务费。

那怎么把房贷转成经营贷呢?小巴向多位资金中介咨询,他们均表示可以提供一条龙“转贷”服务(以100万贷款为例):

1. 先到银行进行预审,审核贷款人的房产资料、征信情况、薪资流水等是否符合贷款要求;

2. 资金中介帮助贷款人搞定“营业执照”(费用3000元),将贷款人包装成经营者;

3. 借取一笔100万的过桥资金,利息为980元/天,具体垫资几天,看按揭贷款所在的银行注销债权的速度,快则三五天,慢则十天半个月。

到这一步为止,100万转贷所需的费用为:3000元营业执照费+5000元过桥资金利息(以五天计算)+2万中介手续费(按照贷款额度的2%计算)=2.8万元。

4. 还清按揭贷款后,将房产抵押给另一家银行,获得一笔经营贷。

经营贷的贷款期限不像房贷那么长,具体能办到多少的利率,也要看贷款人的资产、负债、征信等情况,总体位于3%—4%之间。一般来说,利率越低,授信时间越短。

比如,其中一位资金中介告诉小巴,办理经营贷做十年授信,利率为3.85%,而做三年授信,利率则为3.6%。还款方式则为先息后本,以十年授信为例,10年内每个月还利息即可,十年到期后再还本金。如果到时候还不上所有本金,则再重新走一遍上述办理经营贷的流程。

将房贷转成经营贷,究竟是馅饼还是陷阱?无法下一个绝对的定论,但已经有人做出了选择。

中原地产首席分析师张大伟告诉小巴,就他所知道的办理这种转贷业务的人就有很多,但他指出,严格意义上这不能叫“转贷”,就是违规办理经营贷。

早在2021年3月,经营贷违规流入楼市已经被严打过一波,只是当时是以首付款的方式流入楼市。

同样是因为巨大的利率差带来的有机可乘,只是当时一二线热点城市的楼市还比较火爆,因此不少投机者用这种方式来炒房。

而如今楼市行情冰冷,人们想着如何省钱,又被资金中介钻了空子。

资金中介想赚钱,买房者想省钱,那银行呢?银行是真的是守不住,还是在睁一只眼闭一只眼?

2021年3月26日发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》规定:

银行业金融机构应书面向借款人提示违规,将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响,在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函,明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。

盈科律师事务所合伙人张晓英律师分析,银行将经营贷贷给被包装过的经营者即买房者,在更低的利率之下,这部分人群的还款意愿更强,违约概率更低。

“这种做法是不合规的,但银行面对利益端和合规端的选择,在当前疫情下,银行或许更愿意选择前者。”张晓英律师说道。

此外,她还表示,这件事不能一概而论,各银行内部的尺度不一样,如果房贷转贷这件事被大面积报道,甚至引起监管层的关注,那么相应做这块业务的银行将被推至风口浪尖。

张大伟也表达了类似的看法,他表示:“实际上银行之间的竞争也很激烈,而最大的问题在于银行既是运动员又是裁判员。”

在资金中介的协助下,付一笔额外的费用,省下十几万,甚至几十万的利息,这事你干吗?

小巴专门咨询了几位律师,总结出了几大可能的风险点,供大家参考:

1. 用过桥资金还清旧贷款,新贷款未能审批通过怎么办?

北京市道可特律师事务所合伙人刘甫律师介绍:转贷置换最大风险,在于转贷中新贷款的批准问题:由于要归还旧的按揭贷款,重新申请新的经营贷款,那么此时新贷款的申请就需要银行重新审批,审批的尺度、规则以及贷款人的征信资质等都会对新贷款的批准有影响。如果新贷款不能获批,那么买房者会与垫资方发生纠纷。

安徽中特律师事务所合伙人王秀芬律师告诉小巴,她曾遇到过一个客户的电话咨询,中介公司过桥资金将房贷还清后,去银行申请经营性贷款,因不符合贷款条件,导致贷款申请不下来,导致其非常被动。

2. 伪造的营业执照所带来的风险。

刘甫律师提醒:经营贷款一般需要有公司资质,买房人往往名下无公司,此时可能会以股权转让的方式持有一家公司股权。虽然只是名义上的持股,但仍然可能对公司债务承担责任。

3. 违规办理经营贷,或涉嫌骗取贷款罪。

王秀芬律师介绍:买房人自己或通过中介,注册空壳公司制造虚假流水、制作虚假证照来申请经营贷,这种通过虚假资料骗取银行贷款的行为如被发现,给银行造成重大损失时,贷款人还可能涉嫌骗取贷款罪。

4. 后续经营贷利率上涨的风险。

王秀芬律师分析,经营性贷款相比于房贷周期较短,通常为3—10年,贷款期限还需根据业主自身情况综合评估,到期后可能需要承担利率大幅上涨风险,反而增加了贷款成本。

5. 面临银行抽贷、影响个人征信的风险。

王秀芬律师介绍,国家监管部门三令五申严禁经营贷、消费贷违规进入房地产领域。若被监管部门抽查到“转贷置换”,银行一般会要求贷款人立即还清贷款,并追究相应法律责任,个人征信也会受到影响。若无法及时还贷,被抵押的房产会被银行通过司法程序处置。

“我代理银行诉讼案件中,曾遇到过客户转贷行为被银行查出流入房地产市场从而单方解除合同,有的解除合同后无法及时偿还借款,面临被起诉、房子被拍卖等问题。”她补充道。

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