转贷利息能省几十万?低利率的诱惑,看清背后的“弯弯绕”

liaolai 2022年12月9日15:54:38转贷知识评论446阅读模式

低利率的诱惑

把原来的高利率转为3.7%左右的低利率,例如5.7%转为3.7%,贷款100万的话总利息节省20万;300万十年可节省60万!

这段时间,许多有房一族在朋友圈或是某音刷到以上消息,看完很是心动,这个打着“南京最新政策”旗号的消息,却是发自于某某咨询公司,房贷利率真的可以做低吗?

现在南京多家银行的首套房贷利率最低4.1%,而去年很多人的利率却是5.7、5.8%,最高时候一度达到6.3%,在高利率站岗的房奴们,自然是“心有不甘”。此时,各种置换贷款的广告开始涌现,贷款中介、银行客户经理、置业顾问、房产中介、保险公司都在拼命宣传。

但大家千万注意,这里的贷款性质根本不是房贷,而是经营贷。

“转贷换一换,利息节约几十万”。这是贷款中介的标准话术,而当你看到每个月还贷数字骤减,很难不心动。

转贷这事儿真能干?到底有没有风险?

看似“省钱”的经营贷

先科普一下,经营贷即为:贷款资金用于“经营活动”的贷款,是银行针对中小企业或个体工商户推出的信贷产品,鼓励资金流入实体,属于政策红利,所以利率很低。

具体低成什么样?还是给大家举例感受。

借用朋友圈中介的宣传图:

算起细账,从账面数字来看确实节省一大笔,首先每个月还款压力减小,并且总利息支出也大幅减少,但也要注意一个特点:先息后本。

那么,房贷和经营贷之间怎么转换呢?

转贷第一步,先还清房贷。假设100万元房贷,以房产作为抵押,你“二押”或者“过桥”获得资金先还清房贷,房产得以解押,然后,你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款。等贷款批下来,你再用这笔钱偿还欠中介的债务,同时还需要支付给中介一定的服务费,通常为房贷总额的1-1.5%。

最后,你名下拥有经营贷,同时按期支付经营贷的利息。由于目前的经营贷款利率整体低于房贷利率,特别是二套房的利率,所以你得以把每个月的还贷金额大幅降低,且总还贷利息减少,还款压力小多了。

以上操作看似实现多赢:购房者节约利息,中介赚到服务费,银行提前收回贷款,又新做了经营贷业务。

但是, 这看似“几方多赢”的做法却暗藏许多风险,既违法又违规,普通购房者还是需要警惕。

经营贷背后的“弯弯绕”

如果经营贷的申请主体(房贷人)名下真有公司,且正常经营,通过转经营贷的方式尚可。但有多少人符合这个条件呢?

一、经营贷款的申请主体

没有公司怎么办?资金中介闪亮登场。

但在实际操作中,以上规定却被暗中“掉包”。部分资金中介在推销时宣称,可以帮助没有公司的个人注册公司,具体流程由他们包办,客户只需提供相应的证件、材料即可。需注意,这些所谓的公司多是“空壳”,既无实际经营地点,也无具体业务,更没有流水,只是被用于申请银行贷款。这个做法就可能涉及两方面的违法违规问题。

① 空壳皮包公司的“雷”:中介可能提交皮包公司的虚假材料,进而导致借款人涉嫌骗贷。如果中介找的皮包公司干干净净,那还好,但倘若存在问题呢?你作为股东,在公司出现问题后,要承担民事、行政、甚至刑事上的连带责任。

② 抽贷风险:经营贷是针对企业经营的,贷款合同白纸黑字,禁止买房和投资金融产品。借款人将本该用于经营的贷款资金挪为他用,此行为一经查出,银行会提前中止服务、收回贷款,这时借款人会十分被动,不仅无法在短时间内凑出足额资金还贷,还要承担失信的不良后果。

虽然目前被抽贷的概率并不高,但凡事就怕万一。如果你被抽到了,贷款紧急终止,并要求你在 3-5 个自然日还款,你到哪去立刻凑齐这笔巨款?

二、续贷危机

前文提到过,经营贷是先息后本的,时效看具体个人去申办,有的是5年,有的是10年。也就是说,你办理业务之后,每个月还的仅仅是利息,不包括本金。

资产中介在办理业务时,那些包装为 10 年期的经营贷,只是授信,每2、3年(有的是 1 年)就需要去续签一次。

这就好比信用贷,续签时必须归还本金,那么你到哪里去弄这么一大笔钱?大概率还需要过桥贷款,这个成本不低。而且续贷时,也不保证经营贷的利率不变。

就算10年期间,你无需“续贷”这个步骤,那么10年后,你一下子拿出当初贷的100万、200万、甚至更多,能否承受?毕竟正规房贷是将“本”和“利息”平摊到每个月,而经营贷是将十年的账,一下子算到你头上,本金不是不还,而是10年后拉清单。

三、过桥费用

转经营贷的过程中,很可能遇到“过桥”。

过桥,哪里有那么简单呢。要么付出高额的“过桥费”,要么承担无法预测的风险。

“过桥费”可不比银行存款利率,那是相当高。据业内透露,收费标准按照天算,低一点是0.08%-0.1%左右,这里要强调,是按照“天”计算,每天。你没看错,每天0.1% ,10天就是1% 。借款100万,10天过桥费就是1万元。

高的还有按照每天0.2%收的,那更加可怕。

只要经营贷一天没下款,就会多一天的过桥费,5-10天算正常,也有一个月不下来的,工薪阶层,普通家庭能承受这种高利息过桥费吗?

仅仅是高利息的过桥费其实还不算最可怕,对于“无法预测的风险”,更是给普通家庭能带来雪上加霜的痛苦。

过桥时,有的人是将房子二押,有的是通过民间借贷。整个交易过程,由于还有第三方,甚至第四方、第五方,任何一个环节出现纰漏风险,钱就没了。

仅南京,今年出现过好几个中间方跑路,房主不仅钱没拿到,债更多了。

结 论

转贷这件事儿,并不适合所有人。

普通购房人,如果名下没有实际经营的公司,转贷风险巨大,全程完全被中介拿捏,每一步都有变数(仔细看服务协议),并且要仔细算账,关键是算上各种前期、后期产生的费用,是不是并没有省下多少利息钱?

说到这里,其实挺无奈的。不能一味指责房贷人的“投机取巧”,他们眼巴巴看着现在的低利率,自己却在供着山岗上的高利率,有几个能把持的住呢?

如果银行可以对存量房贷利率进行“打折”,向现行房贷利率看齐,相信很多人也不愿意铤而走险搞经营贷。

最后还要提醒一句,购房者切记,提前还款、申请贷款都要通过正规金融机构,不要轻易上了非正规渠道的“套”。

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