转贷利息能省几十万？低利率的诱惑，看清背后的“弯弯绕”

把原来的高利率转为3.7%左右的低利率，例如5.7%转为3.7%，贷款100万的话总利息节省20万；300万十年可节省60万！

这段时间，许多有房一族在朋友圈或是某音刷到以上消息，看完很是心动，这个打着“南京最新政策”旗号的消息，却是发自于某某咨询公司，房贷利率真的可以做低吗？

现在南京多家银行的首套房贷利率最低4.1%，而去年很多人的利率却是5.7、5.8%，最高时候一度达到6.3%，在高利率站岗的房奴们，自然是“心有不甘”。此时，各种置换贷款的广告开始涌现，贷款中介、银行客户经理、置业顾问、房产中介、保险公司都在拼命宣传。

但大家千万注意，这里的贷款性质根本不是房贷，而是经营贷。

“转贷换一换，利息节约几十万”。这是贷款中介的标准话术，而当你看到每个月还贷数字骤减，很难不心动。

看似“省钱”的经营贷

先科普一下，经营贷即为：贷款资金用于“经营活动”的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的信贷产品，鼓励资金流入实体，属于政策红利，所以利率很低。

具体低成什么样？还是给大家举例感受。

借用朋友圈中介的宣传图：

算起细账，从账面数字来看确实节省一大笔，首先每个月还款压力减小，并且总利息支出也大幅减少，但也要注意一个特点：先息后本。

那么，房贷和经营贷之间怎么转换呢？

转贷第一步，先还清房贷。假设100万元房贷，以房产作为抵押，你“二押”或者“过桥”获得资金先还清房贷，房产得以解押，然后，你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款。等贷款批下来，你再用这笔钱偿还欠中介的债务，同时还需要支付给中介一定的服务费，通常为房贷总额的1-1.5%。

最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。由于目前的经营贷款利率整体低于房贷利率，特别是二套房的利率，所以你得以把每个月的还贷金额大幅降低，且总还贷利息减少，还款压力小多了。

以上操作看似实现多赢：购房者节约利息，中介赚到服务费，银行提前收回贷款，又新做了经营贷业务。

但是， 这看似“几方多赢”的做法却暗藏许多风险，既违法又违规，普通购房者还是需要警惕。

经营贷背后的“弯弯绕”

如果经营贷的申请主体（房贷人）名下真有公司，且正常经营，通过转经营贷的方式尚可。但有多少人符合这个条件呢？

但在实际操作中，以上规定却被暗中“掉包”。部分资金中介在推销时宣称，可以帮助没有公司的个人注册公司，具体流程由他们包办，客户只需提供相应的证件、材料即可。需注意，这些所谓的公司多是“空壳”，既无实际经营地点，也无具体业务，更没有流水，只是被用于申请银行贷款。这个做法就可能涉及两方面的违法违规问题。

① 空壳皮包公司的“雷”：中介可能提交皮包公司的虚假材料，进而导致借款人涉嫌骗贷。如果中介找的皮包公司干干净净，那还好，但倘若存在问题呢？你作为股东，在公司出现问题后，要承担民事、行政、甚至刑事上的连带责任。

② 抽贷风险：经营贷是针对企业经营的，贷款合同白纸黑字，禁止买房和投资金融产品。借款人将本该用于经营的贷款资金挪为他用，此行为一经查出，银行会提前中止服务、收回贷款，这时借款人会十分被动，不仅无法在短时间内凑出足额资金还贷，还要承担失信的不良后果。

虽然目前被抽贷的概率并不高，但凡事就怕万一。如果你被抽到了，贷款紧急终止，并要求你在 3-5 个自然日还款，你到哪去立刻凑齐这笔巨款？

前文提到过，经营贷是先息后本的，时效看具体个人去申办，有的是5年，有的是10年。也就是说，你办理业务之后，每个月还的仅仅是利息，不包括本金。

资产中介在办理业务时，那些包装为 10 年期的经营贷，只是授信，每2、3年（有的是 1 年）就需要去续签一次。

这就好比信用贷，续签时必须归还本金，那么你到哪里去弄这么一大笔钱？大概率还需要过桥贷款，这个成本不低。而且续贷时，也不保证经营贷的利率不变。

就算10年期间，你无需“续贷”这个步骤，那么10年后，你一下子拿出当初贷的100万、200万、甚至更多，能否承受？毕竟正规房贷是将“本”和“利息”平摊到每个月，而经营贷是将十年的账，一下子算到你头上，本金不是不还，而是10年后拉清单。

转经营贷的过程中，很可能遇到“过桥”。

过桥，哪里有那么简单呢。要么付出高额的“过桥费”，要么承担无法预测的风险。

“过桥费”可不比银行存款利率，那是相当高。据业内透露，收费标准按照天算，低一点是0.08%-0.1%左右，这里要强调，是按照“天”计算，每天。你没看错，每天0.1% ，10天就是1% 。借款100万，10天过桥费就是1万元。

高的还有按照每天0.2%收的，那更加可怕。

只要经营贷一天没下款，就会多一天的过桥费，5-10天算正常，也有一个月不下来的，工薪阶层，普通家庭能承受这种高利息过桥费吗？

仅仅是高利息的过桥费其实还不算最可怕，对于“无法预测的风险”，更是给普通家庭能带来雪上加霜的痛苦。

过桥时，有的人是将房子二押，有的是通过民间借贷。整个交易过程，由于还有第三方，甚至第四方、第五方，任何一个环节出现纰漏风险，钱就没了。

仅南京，今年出现过好几个中间方跑路，房主不仅钱没拿到，债更多了。

结 论

转贷这件事儿，并不适合所有人。

普通购房人，如果名下没有实际经营的公司，转贷风险巨大，全程完全被中介拿捏，每一步都有变数（仔细看服务协议），并且要仔细算账，关键是算上各种前期、后期产生的费用，是不是并没有省下多少利息钱？

说到这里，其实挺无奈的。不能一味指责房贷人的“投机取巧”，他们眼巴巴看着现在的低利率，自己却在供着山岗上的高利率，有几个能把持的住呢？

如果银行可以对存量房贷利率进行“打折”，向现行房贷利率看齐，相信很多人也不愿意铤而走险搞经营贷。

最后还要提醒一句，购房者切记，提前还款、申请贷款都要通过正规金融机构，不要轻易上了非正规渠道的“套”。